三立评估部落声明：（1）带着偏见与期待继续出发，在宽阔的世界中，行兼·容之道。编写语录之目的是对感兴趣的问题给予一般性的小结，而非提供专业建议。（2）未征得具体专业意见之前，不应依据语录所述内容采取任何行动。（）我们不对语录中所述信息是否准确或完整作出任何明示或暗示的承诺或保证。三立部落不对任何个人或单位因阅读了本语录而采取或未采取某项行动的后果或基于本语录所作出的任何决定承担任何责任。（4）本语录会竭尽所能表述结论的形成过程或存在的事实、可信度加权等，对结论均为自定义，属参考性质。（5）信念和力量的星光，终有一日，会连缀成灿烂的银河。这束光，是你，是我，是三立每一个人。生生不息，上下奔腾，带着热爱，奔赴山海。

背景

问题

1、市场价格和市场价值有什么区别？

2、市场价格（某种房地产在市场上的平均交易价格）。用什么方法评？成本法、收益法估算结果是不是平均交易价格？

庄严：

价格与价值相比较，价格具有（1）瞬时性；（2）可观测性；（）非理性（大部分时间非理性少部分时间可以理性）的特点；

价值与价格相比较，价值具有（1）长期性；（2）不可观测性；（4）理性的特点。

关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学[]7号）第十一条中“涉执房地产处置司法评估的价值类型宜为市场价格，难以评估市场价格的，一般评估市场价值。”

个人认为：上述的规定是从评估方法的层级以及价格的可视性做出的一定规范。相对于价值来说，市场价格更容易被市场参与者观测到，评估师只需要把观测到的市场的波动形成的价格如实反映出来即可。即：市场法是涉执房地产处置司法评估的第一层级的方法，这样市场法的评估结果同样具有瞬时性和非理性的特点。在市场交易活跃的情况下，监管部门只是要评估师来如实地反映市场价格，而不需要做出长期的预测。只有当市场不活跃的情况下，市场交易价格不容易被观测到的情况下，评估师可以采用其他方法来计算其所谓的价值。

价格往往大部分时间偏离于价值，在市场活跃的情况下，《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》要求评估师首先做到的是尊重市场，哪怕这个市场极其非理性。

这就象17世纪荷兰的郁金香，当时的市场价格远远偏离市场价值，但如果我们评估17世纪荷兰郁金香的价格，那就需要尊重当时的市场。

这就象17世纪荷兰的郁金香，当时的市场价格远远偏离市场价值，但如果我们评估17世纪荷兰郁金香的价格，那就需要尊重当时的市场。

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