以史为鉴，方能致远

其实世界各国大部分都曾出现过房产泡沫

我把历史上值得大家了解的5次房产泡沫危机做了一个简略的串讲。

再回头审视一遍那些已经发生过的危机，你会发现，其产生的规律，大体是相同的。

哈特和罗格夫写了一本书，叫《这次不一样》，讲的是年的历史长河中，发生过无数次金融危机，每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」，但事实上，每次都有相似相同的地方。

信任危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。

好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。

内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。

具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。

类似的话题，任泽平的团队在年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）

美国的经济学家卡门·莱因哈特与肯尼斯·罗格夫合作了一本书，叫《这次不一样？年金融危机史》。

光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……

事实上，岁月变迁而人性永恒。科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且每次都有一样的地方，其中最为显著的，就是「过度负债」，不论是政府、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头。

而房地产，又是典型的高杠杆部门，房子是理想的抵押物，围绕它，可以延伸出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：

张三看中了一套房子，市价w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30年内连本带息一共还w，而且房本抵押给李四。

有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据。李四转手就把这字据作价w卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。

李四一看，啥也没干，净赚w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？

第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；

第二，多筹几个w，1个w让他净赚w，2个w，不就能赚w？

第三，让钱快速地周转，w1个月内周转1次，赚w，周转2次，月收益不就是w？

想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？

因为高杠杆+高周转，才是他们发财的秘密。

结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务。一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……

债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思。

我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有5次：

ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有6次可讲了。

1）-，美国佛罗里达房产泡沫

2）-，日本房地产泡沫

3）-，海南房产泡沫

4）年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫

5）8年，美国次贷危机

虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……

有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？

不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？

我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。

工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。

城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。

封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。

但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。

马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。

这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。

基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：

上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：

大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物，随着机械和科技的发展，经济的爆发，带动了房地产和商业的发展。

然而房产价格的上涨在给投资者带来了数十亿的财富，同时也给人们的价值观带来了混乱。这使得整个市场的发展似乎陷入了一种奇怪的境地，许多人购买房产并不是为了居住，而是为了个人资产的再次升值。

然而若房价持续走高的话势必影响经济的良性发展。

房价的上涨使得城市的成本上升，一些产业，由于这样的高成本，发展不起来，甚至萎缩、衰落。房地产的畸形增长，推高了整个社会的运行成本，尤其是工商业的运营成本。其不但提高了工人的生活成本，也提高了名义上的工资水平，间接提高了企业的经营成本。

特别是在一些大城市，房地产市场的过度发展使城市资产价格上涨，成为所有行业发展的高成本噩梦。如今，国家也在加大对房地产市场的整治力度，使其正常有序地发展，以免拖累经济发展。

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历史上第一次著名的房地产泡沫发生于-年的美国佛罗里达。

这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。

还得从第一次世界大战说起。

其实一战前，美国就已经是世界工厂了。年，其工业产值的占比达到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。

第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。

欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……

在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。

其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。

第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。

当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。

经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？

会激生奢侈消费，利好旅游业！

在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。

眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。

美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。

于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是2年5倍。

眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。

不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞。

这要是不出事，那世上就没有鬼了。

年9月，一场飓风袭击了佛罗里达，座房屋被海啸摧毁，人丧生。

疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价急跌。

投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪or恐惧。

泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；

泡沫走到后半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越惨」。越跌就越没人买；越没人买，急于脱手的人，就越有降价动机……

在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从年的10.7亿美元，急剧萎缩至年的1.4亿美元。

这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为「冻结交易，就可以维持房价横盘」，是不是这样呢？

由于大家买房的资金=首付+房贷，所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债。

当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：

房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！

比如某大，现金流危急，想打折卖房，不是被地方约谈，就是大家不再信他；想打折卖股，也没人敢要。

资产没法变现，现金流就会进一步收窄，市值快速跌到只剩零头的零头。

与之形成鲜明对比的是万达，但因为市场还有流动性，它得以变卖资产，一定程度上甩掉了债务包袱。

所以当市场整体预期向下的时候，限制交易，并不会有房价横盘的效果，只会让债务链条崩溃得更快。

PS：限制交易有没有好处呢？有，就是把炒房客捂在锅里，减少刚需族的损失。

因此房住不炒的措施是极为正确的